חוק המכר דירות תיקונים לחוק המכר 2016

הצעה לתיקונים בחוק המכר (דירות) – שנת   2016 יוזמי התיקון : ח"כ אלי כהן
ח"כ  יואב קיש

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – קדימות קונה בהחזר
מס ערך מוסף), התשע"ו–2016
תיקון סעיף 1 1. בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1, בהגדרה "מחיר הדירה", בסופה יבוא:
"למעט מרכיב המע"מ שנכלל בחשבונית שהוציא המוכר לקונה בגין קבלת כספים כאמור;".
הוספת סעיף 2ד 2. אחרי סעיף 2ג לחוק העיקרי יבוא:
"קדימות קונה בהחזר מס ערך מוסף 2ד. בוטלה מכירה של דירה או לא יצאה אל הפועל שלא מחמת הפרת הקונה את התחייבויותיו ובנסיבות המקנות לקונה את הזכות להיפרע מהערבות הבנקאית שנמסרה לידיו כאמור בסעיף 2(1), יהיה הקונה זכאי להחזר מס הערך המוסף ששילם בגין המכירה מרשות המסים; לעניין זה, דין הקונה כדין בעל זכות שעבוד ראשונה הקודמת ועדיפה על זכותו של כל נושה אחר של המוכר, וזאת על אף האמור בכל דין או הסכם."
תיקון חוק מס ערך מוסף 3. בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו–1975 , אחרי סעיף 43ב יבוא:
"החזר מס לקונה דירה 43ג. (א) קונה דירה זכאי להחזר המס ששילם בעת רכישת דירה, ובלבד שהוכיח להנחת דעתו של המנהל שמכירת הדירה בוטלה או שלא יצאה אל הפועל שלא מחמת הפרת הקונה את התחייבויותיו ובהתקיימן של אחת העילות הנקובות בסעיף 2(1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, וקונה הדירה מימש את זכותו להיפרע מהערבות הבנקאית.
(ב) הקונה זכאי לבקש כי בחישוב סכום המס שמוחזר לו לפי הוראות סעיף קטן (א) יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הקונה ועד ליום ההחזר."
דברי הסבר
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, קובע כי לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר המשולם בגין הדירה, אם לא ניתנה בטוחה. בחוק נקבעו חמש אפשרויות למתן בטוחה: ערבות בנקאית, ביטוח, שיעבוד, הערת אזהרה או בעלות. הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית והיא ניתנת, ככלל, מקום בו יש ליווי בנקאי לפרויקט (ולעיתים אף כאשר אין ליווי בנקאי שכזה).
על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו–1975, למחיר דירה שמוכר עוסק מתווסף מס ערך מוסף. מאחר שעל פי חוק המכר, "מחיר הדירה" מוגדר ככל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה, נמצא שעל פי החוק, הערבות הניתנת לפי חוק המכר כוללת אף את סכום רכיב המע"מ שבגין המכירה. זאת, על אף שרכיב המע"מ המשולם על ידי הקונה למוכר מועבר מהמוכר לרשות המסים, ולמעשה אינו נשאר בקופת הפרויקט. יתרה מכך, כאשר מדובר ברכישה כאמור על ידי עוסק, הרוכש מזדכה על רכיב המע"מ המשולם למוכר. חרף כל זאת, עקב ההגדרות הקיימות כיום בחוק המכר, עדיין נדרש המוכר להמציא לרוכש ערבות בנקאית על מלוא הסכום ששולם על ידי האחרון, לרבות רכיב המע"מ. כלומר, ערבות חוק המכר הממומנת מקופת הפרויקט כוללת אף סכומים המצויים ברשות המסים, ובמכירה לעוסק היא אף גבוהה מהתשלום נטו.
לאור האמור, מוצע לתקן את חוק המכר באופן שמוכר יעניק לקונה ערבות מלאה בניכוי חלק המע"מ שהועבר לרשות המסים. במידה שלא תצא העסקה אל הפועל בנסיבות המתוארות בחוק המכר, יזכה הרוכש להגנה מלאה על מלוא הסכום ששולם – כספים שהועברו לרשות המסים בתור מס ערך מוסף.

———————————
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"ג בטבת התשע"ו – 4.1.16

 

באמצעות חוק המכר (דירות) הטילו על הקבלנים מספר חובות שבין היתר נועדו להגן עלינו, הצרכנים, רוכשי הדירות. אך בנוסף, על מנת לנצל את הזכויות המגיעות לרוכשי הדירות בהתאם לחוק, רוכשי הדירות צריכים לפעול בהתאם לכתוב בחוק ועל פי ההלכות שנפסקו בבתי המשפט בישראל.
דוגמא לאחד מהכללים אשר עוגן בחוק היא כל נושא הבטוחות הכספיות. החוק קובע כי מוכרי דירות חייבים לספק לרוכשים בטוחות כספיות.
דוגמאות נוספות לחוקים שהתפתחו תוך כדי הליכים משפטיים רבים אשר נערכו בעקבות החוק הן: הסיבות לקבלת פיצוי עקב איחור במסירת הדירה, מוגדר גם פחות או יותר עד לאן יכול להגיע הגבול הדק שבין התכנונים שהוצגו ללקוח בפרוספקטים ובמצגות ובין הדירה עצמה המסופקת בפועל. חוק מכר הדירות אינו מאפשר לעגן בחוזי המכר תנאים והוראות שיפגעו ברוכשי הדירות – החוק נוצר לטובת הקונים בלבד.

איתור ליקויי בניה – הקש להצעת מחיר

חוק המכר וגילויים של ליקויי בנייה

בבסיסו של החוק סבור כי המבנים או הדירות אשר נמכרים לרוכשי הדירות הינם מוצרים "מורכבים" ולכן באם לא יהיו הוכחות אחרות – ליקויי הבנייה שימצאו אינם מראים על כוונה של קבלן לספק מוצר פגום מלכתחילה. ולכן החוק מחלק את האחריות של הקבלנים לליקויי הבנייה אם וכאשר יתגלו לשתי תקופות שונות: תקופה אחת היא שנות בדק ותקופה נוספת של שנות אחריות.
שנות בדק – השנים שבהן האחריות לתיקון ליקויי הבנייה מוטלת אך ורק על הקבלנים, אך אם הוכח על ידי הקבלים כי הליקויים נוצרו משימוש לקוי של הרוכשים או מחוסר זהירות ותחזוקה לקויה – האחריות לתיקון אינה מוטלת במאת האחוזים על הקבלנים.  תקופת שנות הבדק משתנה בהתאם לליקויים שנתגלו בנכס.
שנות אחריות – כאן המצב מעט שונה, כאשר על רוכשי הדירות להוכיח שהליקוי נוצר כתוצאה ישירה מעבודה לקויה של עובדי הקבלן ושימוש לא נכון בחומרי בנייה שיצרו ליקויים. רוכש הדירה צריך להוכיח שהליקויים הם לא תוצאה משימוש לא תקין שלו בדירה. שלוש שנים של שנות האחריות מתחילות ישר עם סיום שנות הבדק. אם קיימת אי התאמה ביסודות הנכס (לצורך הדוגמא, ליקויי בשלד הנכס) לא תהיה מגבלת זמן על תקופת אחריותו של הקבלן.

שימוש לא נכון ותחזוקה לקויה

קיימות מספר דוגמאות לשימוש לא תקין בדירה: שימוש בחומרי ניקוי שלא מתאימים לחומרים השונים בבית שגורמים לקילוף הצבע, גרירת חפצים כבדים המשאירים סימנים על הרצפה או הפרקט בדירה, טריקות של דלתות הכניסה לדירה שגורמות ליציאת מלבן הדלת מהקיבוע שלו בקיר הכניסה. בנושא התחזוקה הלקויה, החוק אומר כי קבלנים צריכים לספק לרוכשי הדירות הוראות ברורות לגבי תחזוקת הדירה. אי עמידה בהוראות הללו מצד הרוכשים עשוי לפגום בזכות לתיקון הליקויים.
בהוראות התחזוקה המיוחדות המסופקות על ידי קבלנים ניתן למצוא הוראה בדבר הטיפול והתחזוקה של גגות המבנים.

התייחסות אל ליקויי בניה בחוק המכר  – דירות

חוק המכר קובע חד משמעית שעל בניית דירות להתבצע על פי כללים ותקנות בהתאם לתקנים הישראלים המחמירים. בחוק נקבע כי הרוכשים צריכים להודיע לקבלנים על חוסרים, אי התאמות וליקויים בבנייה ולאפשר להם לתקן את הליקויים. כמו כן, על קבלני הדירות מוטלת החובה לתקן את הליקויים. בחוק מכר הדירות ליקויי בנייה מוגדרים בלשון "אי התאמה", כאשר מדובר על כל עבודת בנייה אשר מבוצעת בניגוד לחוקים, ולתקנות הבנייה הקבועים בחוק. כמו כן, כאשר מדובר בשימוש בחומרים ברמה ירודה או אי התאמה בין תוכנית הבנייה למפרט.

לצורך העניין, להלן מספר דוגמאות לליקויי בנייה שניתן למצוא היום בדירות בישראל: בנייה של חדרי מדרגות שלא מתאימה ובניגוד לתקנות התכנון והבנייה, טיוח קירות של חדר ביטחון בטיח שהעובי שלו גדול מהעובי המוגדר בתקן. כן, שימוש בריצוף המכיל סיד עלול ליצור קורוזיה בנצרת ברזל שמותקנת מתחת לריצוף ולכן מדובר בשימוש בחומרים ברמה ירודה. התקנה של חלונות שונים מסוג החלונות שבוצע במפרט שצורף לחוק המכר גם לצורך העניין ליקוי בנייה או "אי התאמה".

ההוראות הקבועות בחוקי המכר ובתקינה המאושרת הם הוראות קוגנטיביות לחלוטין ומעמדם גבוה יותר מאשר מעמד החוזה או המפרט המצורף לו. זאת אומרת שלא ניתן להכשיר את באמצעות חוזי המכר בנייה הנוגדת את החוקים והתקנות.