סטיות במידת הנכס – אי התאמות לתכנון המקורי

אי התאמה של מידת הנכס ביחס אל מפרט המכר – דוגמאות מתוך דוח שהפקנו

1. סטיות במידות הנכס בהשוואה למידות המפורטות בתוכנית המכר :
   1. אורך חדר שינה הינו 376 ס"מ במקום 385 ס"מ.
   2. קיר הפרדה בין חדר שינה לבין מטבח ובין פרוזדור לבין פינת האוכל הינו 15 ס"מ במקום 10 ס"מ.
   3. נראה שקיר הינו קיר בטון. הדבר מקשה ביצוע שינויים עתידיים בדירה.
      כמו כן עקב שינוי עובי קיר פרוזדור רוחב הפרוזדור בדירה צר מהנדרש בתכנית המכר (88 ס"מ במקום 95 ס"מ) וגם צר מרוחב פרוזדור מינימאלי של 90 ס"מ ע"פ תקנות לתכנון ובניה 2008 סעיף 3.2.12.5 (ג) ובטבלה, ציטוט
      

      (ג) הרוחב המינימלי של פרוזדור בבניין או בחלק בניין, מהסוג המפורט בטור א' בטבלה שלהלן יהיה כנקוב בטור ב':

      טבלה 3.2.12.5 – רוחב מינימלי של פרוזדור המהווה חלק מדרך מוצא

      	טור א'	טור ב'
      	סוג הבניין או חלק הבניין	רוחב הפרוזדור במטרים
      1	בדירת מגורים, פרוזדור המשמש כניסה ראשית	1.00
      2	בדירת מגורים	0.90
      3	בניין מגורים, בניין משרדים, בניין תעשיה או בניין מלאכה	1.10
      4	בניין מסחרי	1.30
      5	בניין המשמש מוסדר ציבורי	1.30

      התיקון דורש :פירוק ציפוי הקירות בפרוזדור וביצוע שנית בעובי דק יותר כולל כל העבודות הסיתותים, פירוק, בנייה, תיקונים, צבע וכו' כדי לבצע רוחב הפרוזדור 90 ס"מ מינימום.
      במידה ותיקון לא מעשי כיום מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין לאפשרות הערכה ירידת הערך הנכס.

   4. בוצע שינוי מיקום דלת כניסה לדירה בניגוד לתוכנית מכר.
   5. קיימות בליטות צנורת קולטנים בפינות מטבח ומרפסת שירות בניגוד לתוכנית מכר.כללי לסעיף הזה
      יש לקבל הבהרות מרשויות מוסמכות ומאדריכל המבנה .
      יש להיעזר אצל שמאי מקרקעין לאפשרות ירידת ערך של הדירה.
2. מבנה ממ"ד שהוגדר במפרט הטכני כחדר שינה, אינו תואם את המידות המנימליות הנדרשות ע"פ תקנות התכנון והבנייה סעיף, 2.04, ציטוט:
   2.04 שטח מינימלי של חלקי בניין ורוחב מינימלי בין קירות
   
   (א) שטחו של חלק בניין המפורט להלן בטור א' לא יפחת ממספר המטרים המרובעים (להלן- מ"ר) המצויין לצידו בטור ב' והרוחב המינימלי בין קירותיו לא יפחת ממספר המ' המצויין לצידו בטור ג':

   טור א' חלקי הבניין	טור ב' שטח מינימלי במ"ר	טור ג' רוב מינימלי בין קירות
   (1) חדר מגורים	8.0	2.60
   (2) חדר מגורים בדירת בת חדר מגורים אחד	14.0	2.60
   (3) חדר מגורים אחד לפחות בדירה הכוללת שני חדרי מגורים או יותר	12.0	2.60
   (4) חדרון	6.0	2.00
   (5) חדר אמבטיה	2.5	1.45
   (6) בית שימוש (המדידה בין הציפויים שעל הקירות)	1.1	0.80
   (7) מטבח של דירה הכוללת שני חדרי מגורים	6.0	1.70
   (8) מטבח בדירה בת חדר מגורים אחד; נכלל המטבח בחדר מגורים,יתוסף שטחו לשטח חדר מגורים	4.5	1.70
   (9) מטבח הגובל עם פינת אוכל ששטחה 4.0 מ"ר לפחות	5.0	1.70
   (10) חדר רחצה המכיל מקלחת ואסלה	1.8	0.90

   (ב) מדידת הרוחב תבוצע בגובה 1.20 מטר מעל הרצפה ובין הציפויים.
   (ג) על הרוחב המינימלי שנקבע בסעיף קטן (א) לחלק של בניין, חייבים לשמור באותו חלק בלבד שאינו עודף על השטח המינימלי כפי שנקבע לאותו חלק של בניין בסעיף קטן (א), ואילו את החלק העודף על השטח המינימלי, מותר לבנות ברוחב קטן יותר.

   שטח ממ"ד בחלק שרוחבו עולה 260 ס"מ המינימליים הינו 2.59 מ' * 2.66 מ' = 6.9 מ"ר במקום 8 מ"ר המינימאליים הנדרשים.

   לא ניתן להגדיר את המקום כ"חדר" אלא כ-"חצי חדר" (חדרון).

   לא ניתן לתיקון .

ידירת ערך הנכס עקב אי התאמה למפרט המכר

מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין לגבי אפשרות ירידת ערך הנכס או עם חברת בדק בית שתיתן חוות דעת לגיב מצב הנכס